Investir dans l'immobilier commercial : Opportunités et risques en 2024

Introduction

L'immobilier commercial en Belgique, tout comme dans de nombreux autres pays, est un secteur d'investissement très attractif, notamment pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. Cependant, en 2024, ce marché subit des mutations significatives dues à des facteurs économiques, technologiques et comportementaux. Ce blog explore les opportunités et risques liés à l'investissement dans l'immobilier commercial, et fournit des stratégies pour réussir dans ce domaine en évolution.

1. Les tendances actuelles de l'immobilier commercial en Belgique

Le marché de l'immobilier commercial en Belgique a évolué au fil des années, avec une hausse marquée des investissements dans certains types d'actifs, comme les locaux industriels et les bureaux. Toutefois, les changements induits par la pandémie de COVID-19 et les nouvelles habitudes de travail (télétravail, flex office) continuent de redéfinir les besoins en espace de bureau et en locaux commerciaux.

Opportunités en 2024 :

• Locaux commerciaux dans les zones résidentielles : En raison des tendances actuelles en matière de consommation locale et du télétravail, les commerces de proximité dans les quartiers résidentiels sont devenus des actifs attractifs. Les magasins, les supermarchés locaux et les services de restauration rapide à emporter ont vu leur demande augmenter.
• Espaces de coworking : Avec la montée en puissance du travail hybride, les espaces de coworking connaissent un véritable essor en Belgique, en particulier dans les grandes villes comme Bruxelles, Anvers et Liège.
• Logistique et entrepôts : Le commerce en ligne continue de croître, ce qui augmente la demande pour des entrepôts et des centres de distribution. Les investisseurs se tournent de plus en plus vers ces actifs, qui offrent des rendements stables.

Exemple :

Un investisseur belge a acheté un espace de coworking dans le quartier européen de Bruxelles, où la demande d'espaces flexibles a explosé. Après des travaux de réaménagement pour l'adapter aux besoins post-COVID, il a constaté un taux de remplissage de 95 % en seulement six mois, assurant une rentabilité bien au-delà de ses attentes.

2. Les risques liés à l'immobilier commercial

Malgré les opportunités, l'immobilier commercial comporte aussi son lot de risques. Ces risques doivent être soigneusement évalués avant tout investissement pour éviter des pertes importantes.

Principaux risques en 2024 :

• Vacances prolongées : Les locaux commerciaux, surtout dans les secteurs affectés par la pandémie ou la montée du commerce en ligne, peuvent rester vacants plus longtemps que prévu. Les centres commerciaux et certains types de magasins de détail traditionnels sont particulièrement touchés par ce phénomène.
• Fluctuation des loyers : En fonction de la localisation et du secteur d'activité, les loyers peuvent être instables. Les propriétaires de bureaux doivent notamment s'adapter aux nouvelles attentes des locataires, qui exigent davantage de flexibilité dans les contrats de location.
• Évolutions réglementaires : Les réglementations liées aux normes énergétiques, à la rénovation des bâtiments ou aux taxes peuvent varier et affecter la rentabilité d'un projet immobilier.

Exemple concret :

Un investisseur qui possédait plusieurs boutiques dans un centre commercial de Charleroi a vu ses revenus chuter de 40 % en 2023, en raison de la baisse de fréquentation post-pandémie et de la montée des achats en ligne. Ce centre commercial, autrefois florissant, est maintenant en difficulté, et la revalorisation des loyers s'avère complexe.

3. Diversifier son portefeuille commercial : Stratégie de réduction des risques

Comme pour tout investissement, la diversification est la clé pour minimiser les risques tout en maximisant les chances de profit. Investir dans plusieurs segments de l'immobilier commercial, ou dans différentes régions de la Belgique, permet de mieux faire face aux aléas du marché.

Types d'actifs à diversifier :

• Bureaux et espaces de coworking : La demande pour des espaces flexibles reste forte, notamment à Bruxelles, où les entreprises cherchent des solutions pour s'adapter au travail hybride.
• Entrepôts et locaux industriels : Ces actifs sont moins exposés aux risques de vacances prolongées, surtout avec la montée en puissance du commerce en ligne.
• Commerces de proximité : Les petits commerces dans les zones résidentielles ou en périphérie des grandes villes sont devenus un choix d'investissement sûr, car ils profitent d'un flux régulier de clientèle locale.

Exemple concret :

Un investisseur ayant diversifié ses actifs dans différents secteurs – un entrepôt à Liège, un espace de coworking à Bruxelles et un petit commerce à Namur – a pu compenser les pertes subies dans le commerce de détail par la croissance continue de son investissement logistique.

4. Financement et fiscalité : Optimiser les rendements de votre investissement commercial

Investir dans l'immobilier commercial en Belgique nécessite une planification financière rigoureuse. Le choix du financement, la prise en compte des aides fiscales et des incitations gouvernementales peuvent grandement influencer la rentabilité de votre projet.

Options de financement :

• Prêts bancaires classiques : De nombreuses banques en Belgique offrent des prêts spécifiques pour l'immobilier commercial, avec des taux d'intérêt variables en fonction du type de bien et de votre profil.
• Investissements participatifs : Certaines plateformes de crowdfunding permettent aux investisseurs de cofinancer des projets immobiliers commerciaux, avec des rendements souvent intéressants.
• Société immobilière : Créer une société immobilière peut offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment en matière d'amortissement et de déductions fiscales.

Exemple concret :

Un groupe d'investisseurs a cofinancé, via une plateforme de crowdfunding, l'acquisition d'un entrepôt en périphérie de Liège. Grâce à un plan de financement bien structuré et à une rentabilité attractive (taux de rendement de 7 %), l'entrepôt est maintenant loué à une grande entreprise de logistique.

5. Étapes clés pour réussir votre investissement en immobilier commercial

Pour réussir un investissement en immobilier commercial, certaines étapes clés doivent être respectées. En voici quelques-unes qui vous aideront à maximiser vos rendements tout en minimisant les risques.

Étapes à suivre :

1. Étude de marché : Avant d'investir, effectuez une étude de marché approfondie pour comprendre la demande dans le secteur choisi (bureaux, commerces, entrepôts).
2. Choisir le bon emplacement : La localisation est cruciale pour un bien commercial. Les zones bien desservies par les transports et proches des centres économiques sont à privilégier.
3. Analyser la rentabilité : Calculez le rendement potentiel de votre bien en prenant en compte les loyers prévus, les coûts de gestion, les taxes et les charges éventuelles.
4. Anticiper l'évolution des besoins : La flexibilité des espaces et la capacité à s'adapter aux nouvelles attentes des entreprises et des consommateurs seront des atouts majeurs à long terme.

Exemple concret :

Un investisseur belge a acheté un immeuble de bureaux à Anvers après une analyse approfondie du marché local. En optant pour des bureaux modulables et en offrant des contrats de location flexibles, il a pu attirer plusieurs entreprises en pleine transition vers le télétravail et le coworking, garantissant ainsi un taux de remplissage élevé.

Conclusion

Investir dans l'immobilier commercial en Belgique en 2024 représente une opportunité intéressante pour les investisseurs, à condition de bien comprendre les tendances du marché et de savoir anticiper les évolutions. En diversifiant vos actifs, en optimisant le financement et en restant vigilant face aux risques, vous pouvez maximiser vos rendements tout en minimisant les imprévus. Toutefois, une gestion proactive et une bonne anticipation des besoins locatifs restent essentielles pour assurer la pérennité de votre investissement.